 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
115
В классическом праве упоминается один раз иск добросовестного владельца (actio Publiciana),
как служивший для облегченной, по сравнению с actio confessoria, защиты сервитутов, но это
место (D. 6. 2. 11.1), по-видимому, сильно обобщено при кодификации.
В праве Юстиниана конфессорный иск предоставлялся для защиты сервитутов, установленных
путем как traditio — воображаемой передачи, так и пассивного допущения пользования (pati-
patientia), а также давностным владением — longa possessio.
§ 75. Суперфиций и эмфитевзис
230. Происхождение этих прав. Еще в период республики государство предоставляло
государственные земли частным лицам для застройки, а городские общины и муниципии отдавали
порожние земли в наследственную аренду. Позднее обилие пустующих и нерасчищенных земель
вокруг городов и в больших имениях и необходимость привлечь к их культуре массу мелких
съемщиков вызывали значительные изменения в нормировании арендных отношений. Появились
в эдикте о городских землях и особенно в императорских указах особые указы о сдаче в
долгосрочный наем пустующих императорских доменов — сальтусов. Это законодательство по
делам имущества императоров (patrimonium principis) распространилось и на область частного
хозяйства, подвергшегося упадку и запустению.
Суперфиций и эмфитевзис являлись наследственными и отчуждаемыми правами на вещь,
устанавливавшими длительное пользование чужой землей под здание — в первом случае, и под
обработку — во втором. Элементы обоих институтов складывались одновременно в римском и
провинциальных правах, сила же и значение прав на чужую вещи, были признаны за ними лишь
значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права. От сходных с ними
сервитутов — ususfructus, habitatio, они отличались своим широким, подобно праву
собственности, правом пользования, своей отчуждаемостью и способностью переходить по
наследству. От простого найма или аренды они отличались защитой соответствующих прав
против всех нарушителей, тогда как наем и аренда считались обязательственными отношениями и
защита их носила личный характер.
231. Суперфиций. Superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и
связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение, superficies представляет собою
наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением,
возведенным на чужой земле. Постройка здания производилась за счет нанимателя участка (супер-
фициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли — semper
superficiem solo cedere — все находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит (как accessio)
собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока
суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. У классических юристов
superficies рассматривалось как право на чужую вещь — ius in re aliena, могущее переходить от
одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в
прежних руках или же отчуждается.
Исторически это соглашение о superficies возникло в отношении земель, принадлежавших
государству или городам — loca publica, не подлежавших продаже, и носило публично-правовой
характер. За предоставленную под постройку землю наниматели должны были в установленные
сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк solarium
(vectigal). В дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей
городского населения в жилье, практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный
срок за определенную плату (solarium) усвоили и частные лица (D. 43. 18. 2), и таким образом это
отношение перешло и в область частного права. Отношение, носившее прежде характер обя-
зательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re.
Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая
обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домом в
городах (D. 44. 7. 44. 1).
Претор предоставил суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie,
наподобие интердикта uti possidetis (п. 181), предназначенный для защиты пользования от третьих
лиц. Суперфициарий in perpetuo получал, согласно обещанию претора, иск на вещь — actio de
superficie (in rem), аналогичный иску о собственности, utilis rei vindicatio. Он предоставлялся в