 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
84
соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать
расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).
И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного
имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой
ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель
производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.
Объем работ по капитальному ремонту и срок его выполнения предусматриваются в договоре или
дополнительном соглашении к нему.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет
текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или
договором (ст. 616 ГК РФ).
Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623
ГК РФ).
В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это
ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим
арендатором или его работниками, членами семьи.
Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его
собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения
(например, изготовление внутренней электропроводки вместо наружной), совершенные с согласия
арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение
стоимости этих улучшений,
Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если
иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет
амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Расторжение и прекращение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением
имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную
плату;
4) не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором аренды срок.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора
по требованию арендодателя. Если обе стороны согласны с расторжением договора, оно происходит по
соглашению сторон. При несогласии арендатора требование арендодателя рассматривается в суде или
арбитражном суде (ст. 619 ГК РФ).
Договор аренды, может быть досрочно расторгнут и по требованию арендатора, если:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованием арендатору либо создает препятствия
пользованию имуществом) в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) арендованное имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во
время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества;
4) арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в
состоянии, не пригодном для использования.
Договором могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по
требованию арендатора.
Законом установлены преимущества арендатора, выполняющего надлежащим образом свои
обязанности: он имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а заключил договор с
другим лицом, бывший арендатор может потребовать перевода на него прав арендатора или