 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
83
Права и обязанности
сторон Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в
состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре
предусматривается, в каком документе (акт сдачи-приемки имущества, документ о санитарном
состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему
документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено
договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их
потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может
совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в
договоре срок, а если такой срок не указан - в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично
препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих
недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения
недостатков, либо возмещения расходов по их устранению, либо соразмерного уменьшения арендной
платы, либо удержания суммы понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об
этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора. Например, не работает отопление или
водоснабжение в арендованном нежилом помещении.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или
заменить предоставленное в аренду имущество другим. Арендатор может потребовать возмещения
причиненных убытков.
Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им
оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении
договора или передаче имущества в аренду (например, при прокате автомобиля или автокара,
оборудования предприятия и др.) (ст. 612 ГК РФ).
При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих
лиц на имущество (например, право залога). Неисполнение этой обязанности дает право арендатору
требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК
РФ).
Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в
котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно,
ежедекадно и т.п.). Оплата может быть в денежном выражении, а может предоставляться в виде
оказания определенных услуг (ремонт, строительство и др.), возложения на арендатора обусловленных
договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Наниматели нежилых помещений должны участвовать во всех расходах домовладения по оплате за
пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, расходах по эксплуатации и
текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений. Виды и размер оплаты
согласовываются сторонами при заключении договора.
Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные
договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст.
614 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора
аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением имущества (например,
помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал
или склад).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и
вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого
взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за
исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К
договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды прекращается при
досрочном прекращении основного договора аренды. От арендатора, пользующегося имуществом не в