 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
152
регулирования гражданских отношений к сфере регулирования земельных отношений. Однако
нормы гражданского права действуют в этой сфере не непосредственно, а в трансформированном
виде, значительно преобразуясь, так как учитывают требования земельного законодательства.
Поэтому нормы гражданского права соотносятся с нормами земельного права как общее с
частным. При этом общей является норма гражданского права, а специальной — земельного
права. При возникновений коллизии между нормами этих отраслей права преимущество получают
нормы земельного права.
Высказанная в юридической литературе точка зрения о полной свободе земельного рынка в
РФ не может быть признана правильной, так как при этом забывают, что земля является особым
имуществом и оборот земли (особенно в отношении земель сельскохозяйственного назначения)
должен осуществляться при строжайшем правовом регулировании земельным законодательством.
Так, если в 1996 г. в России было совершено 500 тыс. сделок с земельными участками, то в
1997 — их было уже более 800 тыс.*
*См.: Российские вести. 1997 г. 25 декабря.
В силу сказанного выше на сделки с землей распространяются общие и особенные правила,
которые мы рассмотрим по отдельности.
Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:
1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными
субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не
лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная
земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и
признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.
К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие
совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную
дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.
Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее
имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются
подростками с письменного согласия своих законных представителей.
Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее
разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае
письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или
опекуны).
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки
могут совершать его представители (за исключением сделок, направленных на безвозмездное
получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (ст. 28 п. 2 ГК
РФ);
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная
правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное
предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной
продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных
земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям
либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять
сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны
быть:
а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном
порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность
установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия
представителя администрации предприятия и др.).
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные)
действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт,