 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
153
подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной
администрации и т. п.
Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения
сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только
активные действия.
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки
только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В
частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную
лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их
действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в
зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если
сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той
сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-
продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то
применяться должны правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли
сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности
сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд
недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего
существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя
одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее
незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной
реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в
первоначальное положение, существовавшее до сделки).
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных
отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В
частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей,
подлежащей нотариальному заверению;*
*О порядке купли-продажи гражданами РФ земельных участков см. Постановление
Правительства РФ от 30 мая 1993 г. ¹503 (Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993.
¹13. Ст. 2114).
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность
сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит
регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и
вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является
основанием оспаривания ее в суде.
Местная администрация, которая осуществляет сделки по купле-продаже земельных
участков, воспользовавшись правовым вакуумом в связи с отменой большей части статей
действующего ныне ЗК РФ, сильно осложнила процедуру заключения этих сделок, поставив
перед гражданами — собственниками земельных участков множество преград на пути
осуществления их конституционного права по распоряжению принадлежащими им земельными
участками, установив сложнейшую процедуру для его реализации.
Для того, чтобы убедиться, какого высочайшего уровня достиг бюрократизм, граничащий с
абсурдом, достаточно перечислить множество различных справок и документов, которые
необходимо представить гражданину, вздумавшему продать собственный земельный участок. Так,
земельный комитет Ленинского района Московской области для осуществления подобного рода
сделки затрачивает около 2-х месяцев, а за вызов представителей различных служб районного
масштаба и получение различных документов необходимо вносить установленные
многочисленные поборы в больших размерах. Комитет определил предоставление следующих
документов: