 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
151
1. Каковы документы, удостоверяющие права на земельные участки?
2. Правовое значение государственной регистрации прав на земельные
участки.
ГЛАВА 7
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ
7.1. Понятие земельно-правовых сделок
Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение
рыночного оборота земли — процесс исключительно сложный и противоречивый и должен
осуществляться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором
отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных
земельным законодательством. Этот принцип, по мнению Н.И. Краснова и Г.В. Чубукова и др.,
должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает
складываться и функционировать.
Современный оборот земли должен быть частно-публичным, поэтому его следует
регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского
законодательства о сделках с землей.
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в
сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок —
земельно-правовых.
Вопрос о земельно-правовых сделках недостаточно был разработан и в дореволюционном
законодательстве, а уж современная земельно-правовая наука, недавно вышедшая из-под запретов
монопольного положения государственной собственности на землю, имеет сплошные пробелы в
разработке данной проблемы.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они
одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской
Федерации.
В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и
другими природными ресурсами осуществляется их собственником свободно, если это не
наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в
ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных
ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица
приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они
свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых,
не противоречащих законодательству условий договора.
В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции
РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и
деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей
должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве принципе, и совершаться
собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным
законодательством.
Частная собственность на землю предполагает существование земельного рынка. Каким
ему быть?
Цивилистическое понимание земельного рынка — стихийная саморегулирующаяся сфера,
живущая по законам свободной рыночной экономики. Однако с точки зрения здравого смысла
очевидно, что закон обязан придать земельному рынку статус регулируемого, чтобы избежать в
России формирования мафиозно-спекулятивных структур на земельном рынке. Поэтому
государство должно взять на себя контроль за регулированием цен при заключении сделок с
землей.*
*См.: Александров В.А. Землю снова выставляют на торги. Не только политические. // Российская
газета. 2000 г. 2 марта.
Переход от командно-административной системы в регулировании земельных отношений к
рыночным земельным отношениям сделал возможным применение методов правового