 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
293
главное место занимает рынок жилья, реализация (купля-продажа) и сдача в аренду нежилых
помещений, которых насчитывается свыше 49 тыс. Центральное место занимает создание офисов фирм,
магазинов, складов, кафе и клубов-ресторанов и производственных объектов.
По регионам РФ рынок недвижимости и его структура существенно отличаются между собой. При
проведении сделок на рынке недвижимости должна быть проведена денежная оценка объекта
недвижимости и определена его первоначальная рыночная стоимость.
В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» (¹ 139-ФЗ от 29 июня 1998 г.) под
рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не
отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Закон об оценочной деятельности четко
определяет те виды сделок с объектами недвижимости, при которых обязательно должна быть
проведена их оценка (приватизация, передача в доверительное управление, сдача в аренду, переуступка
долговых обязательств, национализация имущества, ипотечное кредитование, при составлении брачных
контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при определении налогооблагаемой базы
объекта недвижимости и др.).
Оценка объектов недвижимости должна проводиться независимыми оценщиками, имеющими право
заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законом «Об оценочной деятельности». Оценка
объектов недвижимости осуществляется затратным методом или методом сравнительного анализа
продаж. На основе оценки объекта недвижимости составляется отчет, в котором должны быть
отражены: дата составления отчета и его порядковый номер, основание для проведения отчета,
юридический адрес оценщика и номер его лицензии на осуществление деятельности, точное описание
объекта оценки, подробное описание стандартов, использовавшихся при оценке, и итоговый результат
оценки – его возможная рыночная стоимость. Отчет подписывается оценщиком, который несет
ответственность за сделанную им оценку.
Анализ рыночной конъюнктуры на рынке недвижимости г. Санкт-Петербурга показывает, что объем
сделок с приватизацией госимущества замедлился и стал сокращаться, основным каналом стала сдача в
аренду нежилого фонда. 1 м² нежилого фонда при сдаче в аренду до 1998 г. приносил свыше 100 тыс.
руб. дохода. После 17 августа 1998 г. основные арендные ставки стали снижаться, уменьшился выкуп
объектов нежилого фонда. На вторичном рынке коммерческой недвижимости в 1996 г. вырос спрос на
помещения под мини-пекарни и колбасные цеха, но под воздействием неблагоприятной рыночной
конъюнктуры в 1997 г. спрос уменьшился, но зато стал расти спрос на помещения для магазинов под
хозяйственные товары, мебель, аптеки, парикмахерские, косметические салоны. Изменение арендных
ставок после падения курса рубля в августе 1998 г. и в 1999 г. также стало создавать неблагоприятную
ситуацию и на данном сегменте рынка. Вырос спрос на покупку магазинов, складских помещений. На
рынке офисных помещений большинство сделок приходится на недорогие помещения при арендной
ставке от $75 до $250 за 1 м² в центре города и недалеко от метро, на дорогие офисы – при арендной
ставке от $450 до $900 за 1 м² спрос резко сократился. Стал расширяться рынок офисных помещений
при сдаче жилых квартир, переоборудовании общежитии. В Санкт-Петербурге развивается сеть
торговых центров, так как число магазинов растет. Ставки арендной платы в них до августа 1998 г.
были в пределах $300-500 за 1 м², а цена продажи колебалась в пределах $800-900 за 1 м². Арендные
ставки на складские помещения были в пределах $2-4 за 1 м². По-прежнему в городе сохраняется
устойчивый первичный и вторичный рынок жилья. Строится 700-800 тыс. м² нового жилья. Цены на
новое жилье в кирпичных домах колеблются в значительных пределах от $450 до $ 820 за 1 м². В
панельных домах цены были несколько ниже – $430-500 за 1 м². На вторичном рынке жилья наметился
спад в связи с сокращением количества коммунальных квартир, подлежащих расселению, и
уменьшением покупательной способности населения. Цены на жилье в зависимости от типа постройки
и других факторов существенно различаются, например, в 1997 г. цены предложений на жилье старого
фонда были в пределах от $469 за 1 м² в Кировском районе и до $564 за 1 м² в Центральном районе. В
современных кирпичных домах они были выше – от $540 за 1 м² в Кировском районе, до $794 за 1 м² в
Василеостровском. Стал формироваться в городе и рынок «элитного» жилья от $1200 до $1600 за 1 м².
Цены на рынке недвижимости меняются в соответствии с законами изменения рыночной конъюнктуры.
Так, цены на жилье в г. Санкт-Петербурге после кризиса 17 августа 1998 г. стали снижаться, и уже в
первом квартале 1999 г. наметилась их стабилизация. По данным ряда риэлтерских фирм,
однокомнатная квартира в доме - «хрущевке» стала стоить $9-10 тыс., а двухкомнатная – $12-14 тыс.