 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
292
Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который
представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.
Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
• определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное
использование;
• на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах
определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
• определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.).
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным
использованием является строительство бизнесцентра. Стоимость строительства равна 500 000,
чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для
земли и для здания 8 и 10% соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений
стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 х 0,1=50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 - 50000=70000.
Стоимость земли:
70 000 / 0,08 = 87 500.
Капитализация земельной ренты
Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы относимая к
земле арендная плата капитализируется коэффициентом капитализации для земли, определенным из
рыночных данных.
18.3. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ *
* Более подробный анализ рыночной конъюнктуры содержится в учебном пособии «Теория и методы оценки
недвижимости». СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998.
Рынок недвижимости сформировался на основе приватизации государственных предприятий, их
купли-продажи, банкротства предприятий, залога (ипотеки) недвижимости.
Недвижимость в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на
недвижимость, имущество и сделок с ними» включает земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все другие объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без
несоразмерного ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения,
леса и многолетние насаждения, кондоминиумы предприятия как имущественные комплексы.
Различают первичный и вторичный рынок недвижимости. Первичный рынок формируется, когда
продавцами на нем выступают государственные организации (федеральные, региональные, местные)
или комиссии, строящие объекты недвижимости.
Вторичный рынок недвижимости формируется на основе сделок между физическими и
юридическими лицами на базе реализации объектов недвижимости, находящихся в использовании в
соответствии с формами собственности на них. Разницу между этими рынками можно увидеть при
реализации нового и старого жилья.
В соответствии со сложившейся практикой можно выделить рынок жилья, рынок нежилых
помещений (коммерческой недвижимости), включающий в себя рынок офисов, торговых и складских
помещений, рынок промышленных объектов, например приватизация объектов госсобственности,
рынок земельных участков.
К рынку недвижимости следует отнести залоговые операции с объектами недвижимости, а также их
реализацию при объявлении банкротства предприятий, а также арендные отношения, возникающие при
сдаче объектов недвижимости в аренду. Например, в г. Санкт-Петербурге на рынке недвижимости