 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
240
нанимателя в Риме и преимущественная забота закона о наймодателях сказались на регламентации
этого договора, в частности, в том, что римское право строго последовательно проводило
обязательственно-правовую природу имущественного найма. Важнейшим выводом из этого
принципа было то положение, что если наймодатель до истечения срока имущественного
найма
отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего
предшественника (emptori quidem fundi necesse non est stare Honum, cui prior dominus locavit, nisi ea
lege emit
- C. 4. 65. 9), покупатель фстка не обязан оставлять на нем арендатора, которому сдал
этот участок предыдущий собственник, кроме того случая, когда соответствующее условие было
включено в договор купли-продажи. Нередко это выражают афоризмом, что по римскому праву
«купля прекращает наем». Этот афоризм не точен: отчуждение сданной внаймы вещи не снимает с
наймодателя ответственности перед нанимателем, следовательно, договор между ними не
считается прекращенным.
Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit, si aliqua ex causa fundum vel aedes vendat,
curare debet, ut apud emptorem quoque eadem pactione et colono frui et inquilino habitare liceat:
alioquin prohibitus is aget cum eo ex conducto (D. 19.2.25.1). -
Если сдавший кому-нибудь
участок в аренду или помещение почему-нибудь продает этот участок или дом, то он
должен позаботиться, чтобы покупатель разрешил арендатору участка и нанимателю
помещения продолжать пользоваться этими вещами по заключенному тем или другим
договору. В противном случае, если покупатель участка или дома не позволит нанимателю
пользование по договору, наниматель — будет иметь иск из договора найма к продавцу.
Таким образом факт отчуждения сданной внаймы вещи не прекращает действия договора
найма, но осуществление нанимателем пользования нанятой вещью будет находиться в
зависимости от согласия нового собственника вещи, на которого договор предшественника
автоматически не распространяется. Если новый собственник не дает нанимателю согласия на
пользование вещью, первоначальный наймодатель несет ответственность по договору.
508. Прекращение договора. В некоторых случаях договор locatio-conductio rei мог быть
прекращен односторонним отказом от него той или другой стороны. Такое право признавалось за
нанимателем, в частности, в том случае, если предоставленная наймодателем вещь оказалась
непригодной для пользования: например, снятое жилое помещение совершенно затемнено сосед-
ней постройкой - certe quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est (D.
19. 2. 25. 2). Несомненно, в этом случае наниматель может отказаться от найма. Наниматель мог
также отказаться от договора, если пользование вещью связано с серьезной опасностью (D. 19. 2.
27. рг).
В ряде случаев имеет право прекратить договор наймодатель.
Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem domino insulae solvis, invitum te expelli non
oportet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam earn probaverit aut corrigere domum
maluerit aut tu male in re locata versatus es (C. 4.65. 3). -
Если ты снимаешь квартиру и
платишь домовладельцу наемную плату, то тебя нельзя выселить помимо твоего желания,
кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для
собственных надобностей, или если он желает ремонтировать дом или eслu ты плохо
обращался с нанятым помещением.
По поводу этой конституции нужно заметить, что в ней проглядывает забота не только о
наймодателе, но и о нанимателе. Причиной этой сложности мотивов, проникающих конституцию,
является то обстоятельство, что в императорском Риме к найму прибегали уже не одни только
бедняки, но и представители господствующего класса.
Из приведенной конституции видно, что наймодатель мог прекратить договор, если наниматель
не платит наемную плату.
Из Дигест (19. 2. 54. 1) мы узнаем, что прекращение договора допускается, если наниматель не
внес наемной платы biennii continui, т.е. за два года подряд. Договор можно расторгнуть, если
покупатель злоупотребляет своим правом, пользуется вещью так, что портит ее и т.д.; если
нанятая вещь требует ремонта, а выполнение его невозможно без прекращения пользования
нанимателя; наконец, если вещь оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя