 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
162
собственности и хозяйствования в сфере сельского хозяйства.
*Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. (с изм. от 11 декабря 1992 г.)
«Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных
Сельскохозяйственных предприятий» // САПП РФ. 1992. ¹ 12. Ст. 931; ¹ 25. Ст. 221.
Процедура свободной продажи земли зависит от того, находился ли продаваемый
земельный участок в чьей-либо собственности или он выделяется из земельного массива (земель
запаса) и продается впервые (например, местной администрацией). В последнем случае процедура
продажи дополняется землеустроительной процедурой (отвод участка в натуре на местности,
установление границ его, составление документа, определяющего целевое назначение участка, и т.
п.
Наконец, процедура свободной продажи земельных участков зависит от того, кто является
продавцом его. Если продавец — местная администрация, то процедура усложняется подачей и
рассмотрением заявления покупателя о продаже земельного участка, процедурой коллегиального
и по отделам администрации рассмотрения заявления, принятием решения о продаже, на основе
которого и оформляется купчая на продаваемый земельный участок.
Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа земельного участка
осуществляется совместно с продажей построенных на нем строений, сооружений, коммуникаций
и других недвижимых объектов, сделки с которыми урегулированы общими нормами
гражданского права. В силу этого процедура продажи земельных участков с находящимися на
них, к примеру, жилыми домами включает в себя одновременную процедуру оформления и
имущественной, и земельно-правовой сделок.
Юридическое оформление земельно-правовых сделок по купле-продаже земельных
участков не всегда совпадает с фактической реализацией этой сделки, поскольку земля — не вещь,
которую продавец может завернуть в бумагу и отдать покупателю. Процесс передачи проданного
участка занимает определенную часть времени и связан с осмотром, приведением в оговоренное
сделкой купли-продажи состояние земли. Покупатель вправе, если это состояние не соответствует
оговоренному в сделке, требовать от продавца приведения продаваемого участка в состояние,
соответствующее договору купли-продажи земельного участка.
Продавец не вправе задерживать исполнение законного требования покупателя, поскольку
за каждый день задержки передачи земельного участка в требуемом состоянии покупатель вправе
взыскивать с продавца убытки.
Наконец, покупатель вправе сам за счет своих средств привести купленный земельный
участок в оговоренное сделкой состояние со взысканием через суд с продавца стоимости
понесенных расходов и убытков, которые возникли за период нахождения участка в
ненадлежащем состоянии.
При обнаружении в проданном земельном участке недостатков, которые не оговорены
продавцом, и обнаружение которых было невозможно установить обычным путем (заражение
участка бактериальными, химическими и иными веществами), продавец вправе потребовать либо
уменьшения покупной цены, либо возмещения расходов, затраченных на мероприятия по очистке
участка, либо по суду расторжения договора купли-продажи этого участка.
Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи земельного
участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за
участок денежных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567—571 ГК РФ).
Налогообложение подобных сделок осуществляется в соответствии с Законом РФ «О
государственной пошлине» от 9 декабря 1991 г. (в редакции Федерального закона от 31 декабря
1995 г. ¹ 226 от 20 августа 1996 г. ¹ 118).
Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух
основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на какое-
либо имущество.
В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают одновременно в
двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных участков и иного имущества и
в качестве покупателей получаемых на обмен объектов. Например, если гражданин обменивает
принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на автомобиль, являющийся