 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
161
*См.: Указ Президента РФ от 7 декабря 1993 г. ¹2118 «О налогообложении продажи земельных
участков и других операций с землей» // СААП РФ 1993. ¹50. Ст. 4861.
При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое назначение его, за
исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому покупатель может использовать
купленный земельный участок только в соответствии с теми целями, которые закреплены в
документе, определяющем правовой режим этого участка.
Кроме того, независимо от целевого назначения покупатель обязан использовать
купленный участок в соответствии с требованиями закона:
эффективно использовать землю, повышать ее плодородие, не допускать ухудшения
экологической обстановки на земельном участке в результате своей хозяйственной деятельности и
т. п.
Перед началом совершения земельно-правовой сделки у сторон возникают
информационные права и обязанности, т.е. потребность в сведениях о «чистоте» права
собственности продавца на продаваемый им земельный участок (нет ли на этот участок прав
третьих лиц, надлежаще и законно ли само право собственности у собственника на этот участок),
о правоспособности и дееспособности сторон по совершению данной земельно-правовой сделки и
др.
Нарушение информационных обязанностей влечет для нарушителя дополнительные
обязанности. В частности, если третье лицо по основанию, возникшему до продажи земельного
участка, предъявит к покупателю иск об изъятии этого участка, то покупатель обязан привлечь
продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя.
Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от
ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы
предотвратить изъятие проданного участка у покупателя.
Если в силу решения суда проданный земельный участок изъят у покупателя, продавец
обязан возместить покупателю понесенные им убытки.
Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются двумя
основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через конкурсные или
аукционные торги. Последнее применяется лишь в случаях, когда действующее законодательство
содержит прямое указание на данный способ осуществления сделки.
Если при свободной купле-продаже юридическое значение имеет свободное
волеизъявление двух сторон — покупателя и продавца, то при аукционно-конкурсной продаже
господствующей является воля покупателя – победителя данного конкурса (аукциона). При этом
воля продавца земельного участка, выставившего его на конкурс (аукцион), теряет юридическое
значение, и он не вправе в одностороннем порядке изменить условия данного конкурса (аукциона)
и его последствия.
Процедура аукционно-конкурсной продажи земельных участков значительно жестче
процедуры свободной продажи земельных участков, поскольку если нарушения первой являются
основанием к признанию торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми
основаниями практически невозможно.
Процедура свободной продажи земельных участков усложняется, если продается доля в
объединенном земельном массиве, принадлежащем нескольким земельным собственникам,
поскольку при продаже доли общей собственности другому лицу остальным участникам обшей
долевой собственности предоставляется право преимущественной покупки продаваемой доли.
Следовательно, нарушение процедуры выявления волеизъявления сособственников на покупку
продаваемой доли может быть признано судом по иску любого из них основанием для признания
сделки купли-продажи земельного участка недействительной.
Из этого правила исключение предусмотрено для собственников земельных паев —
бывших работников колхозов и совхозов, которые вправе продавать выделенный им в
соответствии с законом земельный пай другим лицам без согласия трудового коллектива и
администрации данных предприятий.* Однако данное исключение носит временный, исторически
обусловленный характер, поскольку направлено на осуществление аграрной реформы в сельском
хозяйстве России, выражающейся в обеспечении равноправного развития всех форм