 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
159
деятельность арендатора) и правопрекращающий фактор (собственник земельного участка
лишается возможности лично осуществлять хозяйственную эксплуатацию сданного в аренду
участка на период действия договора аренды).
Наконец, квалифицирующим фактом земельно-правовых сделок является то
обстоятельство, что они всегда складываются по поводу конкретных земельных участков.
Например, не может быть отнесен к земельно-правовой сделке договор контрактации
сельскохозяйственной продукции, поскольку его объектом является не земельный участок, а
выращенная на нем продукция.
При этом земельный участок должен быть непосредственным объектом сделки, только
при таком условии данную сделку можно отнести к числу земельно-правовых. Так, является
земельно-правовой сделкой купля-продажа, аренда, залог земельного участка, обмен земельными
участками или обмен участка на имущество и др. Нельзя отнести к земельно-правовой сделке
договор подряда на строительство тех или иных объектов, договор хранения минеральных
удобрений на тех или иных земельных площадях, договор о совместной деятельности по созданию
растениеводческого предприятия и т. п., поскольку в этих сделках хотя и участвуют земельные
участки, однако они являются не прямым, а косвенным объектом.
Подводя итог изложенному, можно сделать вывод о том, что к земельно-правовым
сделкам относятся добровольные волевые действия правомочных субъектов земельных
правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на
возникновение, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей.
Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности,
поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять
правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в
его собственности.
В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квалифицировать как сделки,
влекущие за собой смену собственника на земельный участок, и не влекущие такой смены.
В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом.
Сделкам с землей уделено внимание и в земельном законодательстве. Невольно возникает вопрос
о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.
Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных
отношений, не учитывая специфики земли как особого рода имущества. Нормы же земельного
права выполняют роль специального регулирования земельных отношений.
При возникновении коллизий между нормами общими и специальными применяются
последние, то есть нормы земельного права должны иметь приоритет перед нормами
гражданского права. Однако имеющие место пробелы земельного законодательства в
регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства
которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем
земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые
вытекают из особого характера земельных отношений и лишь при наличии пробелов в нем можно
привлекать нормы ГК РФ.*
*См.: Жариков Ю.Г. Различные сферы действия земельного и гражданского законодательства при
регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. ¹2. Ст. 54.
7.2. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного
участка
Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену
собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков,
земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей, дарения земельного участка (ст.
572-582) ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками
приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предпринимательской
деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собственников земли на другое
имущество (ст. 554-557 ГК РФ).
К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных
долей. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащие ему земельный