 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
290
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли
определяется взаимодействием ряда факторов:
• потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом
землепользования; доступность) – основного фактора, определяющего стоимость земли;
• рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен»
с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);
• правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения,
связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории;
нормативы);
• ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);
• технологической обоснованности проекта;
• финансовой обоснованности проекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление
альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки
рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует
варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод сравнения продаж
При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее
предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы
сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными
элементами сравнения для земли являются:
• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка (время продажи);
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из
них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует
нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение
наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное
использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей
стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в
условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной
местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена
типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам
участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а
прибыль предпринимателя и косвенные издержки – 80 000. Итого, общая стоимость составит 270
000, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в
диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).
Метод выделения
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из
стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно