 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
287
Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном
пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат
застройке (всего приблизительно 0,43 млн га). Вряд ли есть основания включать в рыночный
землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, берега, гидротехнические сооружения,
на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн га. Подлежат ограничению в части
включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания
малых народов и этнических групп (13,2 млн га). Исключаются из рыночного землеоборота и
хозяйственного использования, по крайней мере, на среднесрочную перспективу и малодоступные
таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в
300-400 млн га. Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения
федеральной собственности (83,1 млн га), рыночные операции с которыми существенно
ограничиваются.
Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн га
земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн
га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории
Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами
промышленного происхождения.
Таким образом, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи
земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн га. Остается же в качестве
потенциального его резерва около 540-640 млн га.
18.2.2. ВИДЫ СТОИМОСТИ И ЦЕНЫ ЗЕМЛИ
Под стоимостью объекта недвижимости (земельного участка или прав на его долговременную
аренду) обычно понимают наиболее вероятную цену, которую можно получить при его продаже на
конкурентном и открытом рынке или совершении иной соответствующей операции (залог, страхование
и т. д.). В законе об оценочной деятельности рекомендуется применять термин рыночная стоимость. В
экономической литературе различают несколько видов стоимости земельного участка.
Нормативная цена земли
Законом РФ «О плате за землю» введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее
расчета (рис. 18.1).
В настоящее время в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. ¹ 1204
«О порядке определения нормативной цены земли» и Инструкцией Государственной налоговой службы
РФ по применению Закона РФ «О плате за землю» от 17 апреля 1995 г. ¹ 29 нормативная цена земли
по конкретным земельным участкам определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на
единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. Органы исполнительной
власти субъектов Российской Федерации по представлению Комитетов по земельным ресурсам и
землеустройству в зависимости от уровня рыночных цен на земли различного целевого назначения
могут устанавливать по оценочным зонам земель на территории субъекта РФ повышающие
коэффициенты к размеру нормативной цены земли, но при этом нормативная цена не должна
превышать 75% уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей
оценочной зоны.
Администрация города может повышать или понижать установленную в указанном порядке
нормативную цену земли, но не более чем на 25%.
В табл. 18.1 приведена нормативная цена земли за 1 м² для Санкт-Петербурга.
Таблица 18.1. Нормативная цена земли за 1 м² в ставках земельного налога
Зоны
градостроительной
ценности
Цена в ставках
земельного налога
Зоны
градостроительной
ценности
Цена в ставках
земельного налога
1
85,0
11
13,0
2
96,0
12
14,0
3
102,0
13
15,0
4
112,0
14
14,0