 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
291
рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал
и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних
окрестностях.
Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по
размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и
внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и
наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
• определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей,
юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка
количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов,
предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного
массива, если таковые имеются);
• определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков.
Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж
с учетом корректировок на различия;
• определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным
доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
• налоги, страховку, заработную плату ИТР;
• расходы на маркетинг;
• прибыль и накладные расходы подрядчика;
• прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не
единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока
чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи
проекта.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и
затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:
• планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000
• управление 10000
• накладные расходы и прибыль подрядчика 60000
• маркетинг 20000
• налоги и страховка 10000
• прибыль предпринимателя 40000
Итого: 320000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в
течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,
где 3,1699 – коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков
земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
• стоимость здания;
• чистый операционный доход от всей недвижимости;
• коэффициенты капитализации для земли и зданий.