 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
169
Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально
удостоверены и обязательно зарегистрированы.
Надо отметить, что в действующем законодательстве еще не разработан механизм
обеспечения данной процедуры на должном уровне, нет комплекса норм, расширенно
фиксирующих права и обязанности сторон договора и, наконец, не определен статус
залогодержателя. Сейчас им может быть как физическое, так и юридическое лицо при наличии
регистрационного удостоверения на право занятия этой деятельностью. В первом случае
удостоверение выдается местными органами государственной власти, то есть, несмотря на то, что
общий порядок лицензирования устанавливается Центробанком, Министерством юстиции и
Государственным земельным комитетом РФ, существует большая разница в уровнях компетенции
Центробанка и местных органов государственной власти, представляется, что в будущем
необходимо создание специального органа при Центробанке, имеющего свои территориальные
отделения. Целью создания этого органа будет являться осуществление выдачи регистрационных
удостоверений для лиц, желающих постоянно или временно заниматься предоставлением кредита
под залог недвижимости, и контроля за добросовестностью, кредитоспособностью и надежностью
данных лиц.
В соответствии с Законом «О внесении изменений и дополнений в некоторые
законодательные акты в связи с принятием Закона РСФСР «О плате за землю» и налогового
законодательства России» от 28 апреля 1993 г. ¹ 4888-1 для получения банковского кредита под
залог земли устанавливается нормативная цена земли. Единственное, что сейчас четко определено
— это то, что данная сумма не может быть менее страховой оценки, оценки бюро технической
инвентаризации либо оценки земельными органами. Более того, согласно п. 6 Указа Президента
РФ от 28 февраля 1996 г. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного содействия»*
оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с
залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная
стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены. К
договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ
земельного участка, выданная соответствующим органом.
*СЗ РФ. 1996. ¹ 10. Ст. 880.
Преодолев вето Президента РФ Федеральное собрание РФ приняло Федеральный Закон,
подписанный Президентам РФ 21 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».*
*СЗ РФ. 1998.¹ 29. Ст. 3400.
В настоящее время этим законом регулируются вопросы ипотеки (залога недвижимости).
В соответствии со ст. 5 Закона ипотека может быть установлена:
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1
ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего
Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое
в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или
нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Итак, в силу договора об ипотеке залогодержатель-кредитор по кредитному договору или
иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного
требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества
залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями,
установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо.