 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
164
уставу нового приобретателя земельного участка — предприятия, выходит за рамки целевого
назначения этого участка.
Подводя итог рассмотренному, можно сделать следующие выводы:
1. Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за собой смену собственника
земельного участка, являются купля-продажа, дарение и мена, наследование земельных участков и
земельных долей, а также передача земельных участков и земельных долей в качестве вклада в
уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, в качестве пая в
кооператив; эти отношения урегулированы гражданским законодательством с учетом
особенностей, предусмотренных нормами земельного законодательства.
2. Сделки по приобретению земельных участков не влекут изменения их целевого
назначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.
3. Сделки по приобретению земельных участков путем купли-продажи, мены,
наследования и др. осуществляются по особой процедуре с обязательной их регистрацией в
местной администрации.
4. Форма сделок по приобретению земельных участков является квалификацированной
письменной (заверяется нотариально, осуществляется по типовой форме).
7.3. Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника
земельного участка
Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены
собственника земельного участка, — это договоры аренды, договоры залога земельных участков,
залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверительное
управление недвижимым имуществом (ст. 1012-1026 ГК РФ).
Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами
гражданского (ст. 606-625 ГК РФ) и земельного законодательства земельно-правовая сделка,
основными признаками которой являются:
1) срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на определенный в договоре
аренды срок. Этим арендные отношения отличаются от правоотношений, основанных на праве
пользования землей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;
2) возмездность, поскольку существенным условием любого договора аренды является
арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор)
обязан уплачивать собственнику (арендодателю);
3) целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае
нарушения данного договора может наступить ответственность вплоть до расторжения его. В силу
этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный согласно
кадастровой документации государственными органами, регулирующими земельные отношения,
и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по
земельно-кадастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного (т. е. на
нем можно выращивать любые сельскохозяйственные культуры), арендатор же в договоре аренды,
подписанном сторонами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для
выращивания зерновых культур;
4) самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выражающаяся в запрете
арендодателю вмешиваться в деятельность арендатора, если он не нарушает условия договора.
Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя
возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяйственной деятельности.
Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулировать земельно-правовую
сделку по аренде земли, как срочное, возмездное и целевое использование земли
арендатором для самостоятельного ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.
Особенностью договоров данного вида является сохранение,за арендодателем титула
собственника, а значит и всей полноты ответственности за состояние арендуемого земельного
угодья. Лишь при защите нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от имени
собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия
ограничиваются рамками законной защиты.
Поскольку арендатор не собственник земельного участка, а всего лишь срочный
пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного
участка.