 |
 |
 |
 |
|
 |
 |
157
Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они подлежат расторжению, что
предусматривается:
а) в законе, например, если подрядчик — мелиоративная организация допустила
существенные отступления от условий договора о мелиорации земельного участка, то заказчик
(собственник земельного участка) вправе потребовать расторжения данного договора и
возмещения понесенных убытков;
б) в договоре с четким определением оснований, при которых возможно это расторжение.
Например, обнаружение на проданном земельном участке загрязнений химико-
бактериологическими веществами, которые невозможно было выявить при покупке участка, а
продавец не предупредил об этом недостатке.
Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение
земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом следующих
правил.
Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные доходы. Реальный ущерб
складывается из:
стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и
имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. рублей,
а после залива его химическими отходами стал стоить 2 млн. рублей, т.е. на 12 млн. рублей
меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находившееся на этом
участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. рублей, после залива химическими
отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова,
стоимость которых 1 млн. рублей, т.е. реальный ущерб составил 5 млн. рублей, а всего реальный
ущерб, причиненный собственнику земельного участка химическими отходами, составил 17 млн.
рублей;
дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-правовой сделки. Так,
если продавец несвоевременно передал покупателю проданный земельный участок и в результате
этого было запущено окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной части его
окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по
восстановлению той части свойств участка, которые утрачены именно из-за задержки передачи
его в соответствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддержание
окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.
Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально
существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении
возможности приумножения богатства при наличии реальных возможностей их получения.
В данном случае субъект земельно-правовой сделки пострадал не материально, а в части
возможности дополнительного обогащения. Например, из-за задержки передачи проданного
земельного участка продавцом покупателю последний не смог засеять данное земельное угодье и
получить с него урожай, т.е. он не получил значительные доходы.
Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено
законом в четырех основных вариантах:
1) штрафной вариант — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков.
В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном
исковом требовании заявителя в суд;
2) зачетный вариант
— неустойка включается в состав убытков, причиненных
нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком случае сумма взыскания с нарушителя
ограничивается общей суммой убытков, а сам объем убытков определяется за минусом размера
неустойки;
3) исключительный вариант
— взыскание неустойки исключает взыскание убытков.
Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;
4) альтернативный вариант
— взысканию за нарушение условий земельно-правовой
сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть
предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.
К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения
выполнения земельно-правовых сделок относятся возложение расходов по восстановлению
нарушенных участков на нарушителей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей